証券化スキームを用いた場合には、後述する「sPcの特例」が従来から認められており、一定の要件を満たす場合には子会社に該当しない取扱いを適用することができます。
連結の範囲の問題については、後述第16章であらためて説明します。 2. 譲渡先とオフバランスの関係不動産のオフバランスの可否の判断にかかる会計基準は、専門家でも読みこなすのが困難なほど複雑な理論構成になっています。
図表14-2のように当該不動産の譲渡の相手先ごとに、かつ、個別・連結の別に判断プロセスを整理するのがよいでしょう。 譲渡先が第三者である場合には、個別財務諸表上も連結財務諸表上もオフバランスとなるのが大原則です。
ただし、下記(4)の留意事項に該当するようなきわめて特殊な取引については、譲渡取引の合理性に疑義が生じる可能性があります。 業内容の変更が制限されているこれと同様の事業を営む事業体を指しています。

後者の事業体としては、国内では有限会社(営業者)十匿名組合(SPC) の組み合わせが代表例ですが、証券化目的のために同様の事業を営む事業体であれば、囲内・海外の別やその名称・形式の如何を問わず該当します。 SPCを譲渡先とするオフバランス化取引における個別財務諸表上のオフバランスの可否については、「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針(以下、「流動化実務指針」と略します)」(2000年7月日本公認会計士協会会計制度委員会報告第15号)に基づいて、譲渡人が当該不動産に継続的な関与をしているかなどの観点から判定することになります。
証券化スキームでは、資産の譲渡先となるSPCに対し、譲渡した会社(オリジネーター)が出資や融資を行うことも少なくありません。 この場合には、流動化実務指針の基準をクリアーするとともに、連結財務諸表において子会社に該当するか否かを判定するために要件をチェックすることも必要になります。
SPCの特例によりSPCが子会社に該当しないと認められる場合には、さらに関連会社に該当するか否かについて影響力基準を用いて判定することになります。 子会社・関連会社にも該当しない場合に連結財務諸表上オフバランスとなります。
ただし、SPCの特例により子会社に該当しなくても、資金調達額の大半を提供しているような場合には関連会社に該当する蓋然性は高く、持分法(持分法を適用する会社の損益のうち出資持分に相当する額を連結財務諸表に損益として取り込む方法)の適用、未実現利益の消去(売却益×出資比率を持分法損益から控除することにおよび関連当事者の開示が求められるケースが今後増えてくると思われますので留意が必要です。 また、近年はSPCの特例の適用範囲を限定的に解釈する方向にあります。
SPCの特例が使えない場合には、実質支配力基準で子会社の範囲を判定するなど、連結財務諸表原則に則って一連の判定を行うことになります。 開発型証券化スキーム、投資事業組合スキーム(私募ファンド)については、SPCの特例の可否および、実質支配力基準の適用が厳格化されており、SPCが連結子会社に該当するケースが多くなっているのが実態です。
投資信託・投資法人はSPCには該当せず、当該相手先に対する譲渡は原則としてオフバランスとして処理が認められます。 ただし、投資信託・投資法人への譲渡については、監査委員会報告第27号「関係会社間の取引に係る土地・設備等の売却益の計上についての監査上の取扱い」(1977年公表)に記載されている留意事項等に基づき、オフバランスの可否を総合的に判断することとされています(特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針についてのQ& A 2001年5月日本公認会計士協会会計制度委員会)。

ただし、実務において、投資信託・投資法人に対する譲渡がこの留意事項に該当するケースは稀でしょう。 関係会社(前記(2)、(3) の過程で関係会社と判定されたものを除きます)に対する譲渡については、監査委員会報告第27号に基づき譲渡価格の客観的・合理性の有無、合理的な経営計画の一環の取引か否か、買戻し条件等の有無、法律的要件の充足の有無、譲受会社サイドにおける不動産取得の合理性・運用の主体性の有無、引渡し・登記の有無、代金回収の明確性・妥当性・回収可能性の有無、売主が継続使用している場合の合理性の有無という留意事項等を総合的に勘案して、個別財務諸表上のオフバランスの可否を判定します。
これらの留意事項等を勘案した上でオフバランスに疑義が生じる取引については、売却取引はなかったものとされ、金融取引として処理をすることになります。 なお、同報告は個別上の取り扱いについてのものであり、個別上オフバランスが認められたとしても、連結上、関係会社に対する譲渡については、連結財-務諸表原則に則って、内部取引の消去、未実現損益の消去の処理が必要となります。
すなわち、売却先である関係会社がさらに連結グループ以外の第三者に当該不動産を売却しない限り、連結子統き上、売却取引は連結グループ内部の取引として相殺消去し(連結子会社に対するものに限る)、未実現となっている売却益についても消去するのが原則とされています(連結子会社・持分法適用会社に対するもの)。 なお、未実現の売却益については消去の必要がありますが、未実現の売却損失については、連結財務諸表原則上は保守主義の観点から消去の必要はないとされています。
会計上のオフバランス化要件に対する会計理論上の考え方のアプローチは、大きく二種類に分けることができます。 それは、「リスク・経済価値アプローチ」と「財務構成要素アプローチ」です。
このうち不動産の譲渡取引には、リスク・経済価値アプローチが採用されています。 リスク・経済価値アプローチとは、リスクと経済価値を一体不可分と考えて、両者が一体として移転している場合に、はじめて資産のオフバランスを認める要件です。
不動産のリスクとは、経済環境の変化等によって当該不動産の価値が下落することをいいます。 具体的には、第1部で説明した通り、価格が値下がりするリスク、賃貸不動産の場合には賃料が不払いとなるリスク、流動性が劣るため随時に希望金額での換金ができないリスクなどです。
また、不動産の経済価値とは、当該不動産を保有、使用または処分することによって生ずる経済的利益を得る権利に基づく価値をいいます。 具体的には、価格が値上がりしたときに得られる売却益を受け取る権利、不動産を使用収益することで便益を受ける権利、テナン卜から賃貸料を受け取る権利等の価値を指します。
不動産のオフバランス化要件について、リスク・経済価値アプローチが採用されているのは、不動産の経済価値とリスクが不動産の所有と一体化しているためであると説明されています。 これに対し、財務構成要素アプローチは、金融資産のオフバランス化要件に採用されているものです。
財務構成要素アプローチでは、資産の構成要素をキャッシュ・イン・フロい回収コスト、貸倒リスクおよびその他に分けて、そのいずれか一部が移転した場合に、移転した財務構成要素のオフバランスを認めるアプローチです。

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